Un nuovo studentato aprirà a Firenze Nova, nell’immobile che ospitava gli uffici di Banca Toscana: diecimila metri quadrati acquistati da una piattaforma europea degli alloggi per studenti, sostenuta da capitale previdenziale internazionale. Terza operazione italiana in un anno, cinquanta milioni di investimento, veicolo un fondo immobiliare chiuso.

Il dettaglio più eloquente è l’origine dell’edificio: era una banca. Il risparmio del territorio, che quelle mura raccoglievano e reinvestivano localmente, lascia il posto al risparmio globale che viene a mettersi a rendita sul territorio. Da luogo che finanziava la città a luogo che si fa finanziare da chi la abita temporaneamente.

Il lessico dell’operazione è quello ormai standard: “rigenerazione urbana”, “offerta abitativa dedicata”. Non è tutto falso: un edificio vuoto è peggio di uno abitato, e il fabbisogno studentesco è reale. Ma gli stessi protagonisti parlano di asset “da riposizionare”: il vocabolario finanziario è sempre più onesto di quello urbanistico che lo traveste.

La questione vera, che i comitati hanno colto, è la distanza tra il nome e la sostanza. Molti studentati, una volta aperti, operano come alberghi: la destinazione “residenza per studenti” funziona da involucro conveniente per attività ricettive che, chiamate col loro nome, incontrerebbero vincoli ben diversi. La responsabilità non è degli operatori, che stanno dentro le regole che trovano: è di chi le regole le scrive, o non le scrive.

Gli strumenti esistono: convenzioni che vincolino davvero la destinazione, quote calmierate, controlli effettivi, una pianificazione che decida prima quali funzioni servono a un quartiere. Il capitale internazionale è indifferente per costituzione; la città non può permettersi di esserlo. Gli edifici restano, i fondi passano: la domanda è sempre chi abita la città, e per chi la città viene pensata.